Je overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en het bedrag dat je nog open hebt staan op je hypotheek. Berekenen is iets anders dan opnemen: wil je die ruimte gebruiken, dan pas je je hypotheek aan en kijkt de geldverstrekker opnieuw of dat past bij je inkomen.
De kosten vallen in twee delen uiteen. Eenmalig: het hypotheekadvies, in de meeste gevallen een taxatie en soms de notaris. Terugkerend: de rente en aflossing over het bedrag dat je extra leent. Een hogere hypotheek betekent meestal hogere maandlasten. Daarom kijk je niet alleen naar het bedrag, maar ook naar wat je daarna elke maand kwijt bent.
Niet elke verhoging is hetzelfde. Soms kan het zonder notaris, soms komt er een extra lening bij bovenop je bestaande hypotheek, en soms past het beter om je hypotheek over te sluiten en de verhoging meteen mee te nemen. Welke route je kiest, bepaalt welke eenmalige kosten erbij horen.
Denk aan de taxatie, het hypotheekadvies en soms de notaris. Houd daarnaast een gezonde buffer over voor sparen en onverwachte kosten. Hoeveel ruimte er in je woning zit, zie je met een eerste berekening; de kosten die bij jouw route horen, zetten we in het gesprek op een rij.
Drie posten komen bij bijna elke verhoging terug. Hieronder zie je per post wanneer je ermee te maken krijgt en wat Miles ervoor regelt.
Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend. Regel je de verhoging daarna via ons, dan betaal je een vast tarief, voor verhogers vanaf € 2.395, en pas als je hypotheek rond is. Doe je het zelf bij je bank, dan betaal je ons niets.
In de meeste gevallen is een taxatie nodig om de waarde van je woning vast te stellen, op afstand of op locatie. Ga je verbouwen, dan kan een taxateur vaak rekenen met de waarde na de verbouwing. Wij regelen de taxatie voor je.
Soms wel en soms niet. Past het extra bedrag binnen je huidige inschrijving bij het Kadaster, dan kan het vaak zonder notaris. Dat scheelt kosten en tijd: via je eigen bank zonder notaris duurt het meestal 2 tot 3 weken, met notaris 1 tot 2 maanden.
Je huidige hypotheek en je rente blijven zoals ze zijn. Alleen het nieuwe deel krijgt de rente van nu. Stel dat je woning € 450.000 waard is en er nog € 220.000 aan hypotheek openstaat. Je overwaarde is dan € 230.000. Je inkomen bepaalt hoeveel je daarvan kunt opnemen; in dit voorbeeld leen je € 45.000 extra voor een uitbouw.
| Extra lenen | Bruto per maand | Netto in jaar 1 (verbouwing) |
|---|---|---|
| € 10.000 | € 53 | € 38 |
| € 25.000 | € 133 | € 94 |
| € 45.000 | € 239 | € 170 |
| € 60.000 | € 318 | € 226 |
| € 75.000 | € 398 | € 283 |
Fictief rekenvoorbeeld: annuïtair in 30 jaar, rente 4,9% met 10 jaar vast, netto na 37,56% renteaftrek in het eerste jaar. De bedragen zijn geen renteaanbod. Jouw maandlasten hangen af van de rente van het moment, je looptijd en je situatie. Ben je 57 of ouder, dan rekenen we met een looptijd die bij je leeftijd past. Bovenop de maandlasten komen de eenmalige kosten hierboven.
Overwaarde opnemen is niet automatisch verstandig. Kijk daarom niet alleen naar het bedrag dat je kunt opnemen, maar ook naar wat er daarna elke maand en bij een latere verkoop verandert.
Je maximale hypotheek is wat een bank verantwoord vindt. Dat hoeft niet hetzelfde te zijn als wat jij elke maand wílt betalen.
Hoeveel je opneemt, bepaalt wat er in je woning overblijft. We kijken daarom ook naar wat het betekent als je je woning later verkoopt.
Meestal is je hypotheek goedkoper: de rente is lager en bij een verbouwing van je eigen huis aftrekbaar. Een persoonlijke lening is sneller geregeld. We zeggen je eerlijk wat voor jou het voordeligst is.
Staat je vraag er niet tussen? Stel hem via de Hypotheek Hulplijn, dan kijken wij met je mee.
De kosten zijn één kant van het verhaal. Op de pagina over overwaarde opnemen lees je wat je met de ruimte in je woning kunt doen, op welke manieren je die kunt opnemen en wat dat betekent voor je maandlasten en de waarde die later in je woning overblijft.
Geschreven door
Financieel adviseur & hypotheekadviseur bij Miles Hypotheken · adviseur sinds 2020
Gespecialiseerd in ondernemers, zzp'ers en maatwerk: situaties die niet binnen een standaard berekening passen.
Wft-gecertificeerd: Basis, Vermogen, Hypothecair Krediet, Schadeverzekeringen Particulier, Schadeverzekeringen Zakelijk
